在2020年初COVID-19大流行之前，北德克萨斯州就是内部移民的首选目的地。来自美国各地的人们被新的就业前景，更低的生活成本和相对较高的生活质量所吸引。

在2020年7月至2021年7月的一年期间，达拉斯 - 沃斯堡（DFW）人口增长了近10万。然而，这些收益主要集中在庞大的郊区，达拉斯县（包括达拉斯市）的居民净下降。随着人们涌入郊区，以及偏远和混合的工作环境，问题就变成了：中央商务区（CBD）如何重塑自己以应对？

世纪中叶城市

顾名思义，CBDS是集中的地区，现在生活在一个分散的世界中。达拉斯的中央商务区是美国最大的内陆大都市区的核心。它是在20世纪下半叶围绕通勤而建造的，这里绝大多数是私人汽车。像美国南部的许多城市一样，通过城市更新工作建立的大量停车基础设施，以支持大多数一次性CBD，加上该地区炎热的气候，形成了市中心无情的城市结构。

在过去十年中，80年代以办公楼为主的老化库存创造了对新的现代办公空间的需求。现代发展城市的努力也推动了新的城市公园，住宅，酒店和活动场所，以创造一个超越9-5个工作日的市中心环境。

今天，CBD仍然面临着不确定的未来。办公室租户对工作政策和空间需求的重新校准使达拉斯市中心处于十字路口。工作场所不是过时的，它只是在变化;近140万平方英尺的办公空间最近破土动工，增加了520万平方英尺的管道。

虽然2022年DFW的办公室吸收率高于全国平均水平，但租户需要新的便利空间。

根据2022年第一季度的办公室报告，许多达拉斯子市场的B类办公室的空置率高于A类办公室，这表明需要投资增加或重新定位便利设施以竞争。进行这些更改的困难在于改造成本高且不断上升，再加上这些房产可以控制的租金。然而，密集的CBD可以作为补救措施，通过公共领域在总体上提供这些额外的好处。

居民希望从他们的CBD中得到什么

Gensler自己对市中心及其居民的研究有助于进一步阐明居民希望从城市及其CBD中获得的重要特征。Gensler的2021年秋季2021年城市脉搏调查调查调查了全球15个城市，以了解随着大流行的持续发展，居民不断变化的关系。以下是重新构想CBD以更好地满足居民需求的3个考虑因素：

1. 继续投资公园，打造更健康、更热情好客的城市。

步行性和户外空间是城市居民和游客在市中心活动中的关键。无论是较大的城市公园还是私人拥有的公共空间，人们都希望能够探索环境，而市中心核心的居民则希望绿色空间远离市中心街道两旁的建筑物。除了对个人的价值外，公园和绿色空间还通过编程和激活为周围的物业创造价值。

在达拉斯，新开放的城市公园在城市核心中插入了更多动态地形，水元素和娱乐空间，同时重新利用了旧的基础设施空间。

AT&T Discovery District， Dallas

2.重新校准CBD，使其不仅仅是一个工作目的地。

人们希望从他们的CBD获得更多，而不仅仅是工作场所，他们希望餐厅，购物区和娱乐场所的混合。考虑到达拉斯中央商务区在大型大都市中的作用和优势，需要了解市中心居民和郊区游客的需求，以创建平衡的产品组合。

20分钟城市的概念，居民可以在距离家20分钟内获得他们的许多需求，作为如何做到这一点的指南。将地面楼层或现有办公楼和地块的一部分重新定位为多样化的零售产品，甚至创建更多的杂货和食品供应网点，不仅创造了一个更方便和互联的市中心社区，而且还为来访的上班族提供了令人难以置信的内置便利设施。

虽然游客可能需要通勤超过20分钟才能到达市中心，但将其所有需求都放在一起并使其变得可访问，从而消除了前往其他地点的需要。因此，达拉斯市中心可以成为一个中心化的枢纽，以一个充满活力的城市社区为中心，以周围更广阔的郊区社区为中心。

3. 建立一个鼓励互动和探索的公共领域。

CBD的目标应该是建立一个公平进入的城市社区，并为城市的所有居民提供服务。古雅典论坛是公共广场的经典例子，人们不仅来这里做生意，而且还交流，交谈，并普遍联系。

今天的数字时代已经改变了公共论坛所代表的含义，但从根本上说，它仍然是一个连接和探索的地方。达拉斯市中心的AT&T探索区为公共领域提供了一个这样的补充。建立AT&T总部，该区也是一个综合用途的目的地，以一个拥有身临其境，媒体丰富的体验的公共广场为中心。

将城市设施、沉浸式媒体体验和人们本身联系起来，为只能在CBD内实现的探索和连接创造一个催化和差异化的空间。

展望未来，有一件事是肯定的：为了使CBD成为一个有吸引力，引人注目和蓬勃发展的目的地，它们必须是灵活的，提供多种用途包括各种建筑类型的地方。将更多住宅和行人导向的用途与更多的绿色空间注入市中心核心，使它们更具包容性，弹性，公平和健康。